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Unsere Kanzlei bietet anwaltliche Beratung und Vertretung vor Behörden und Gerichten für Immobilienprojekte (z.B. Kauf, Verkauf oder Vererbung von Immobilien) in der Republik Kosovo und der Republik Albanien.

Die Immobilienmärkte von Albanien und Kosovo bieten ausländischen Investoren mittel- und langfristig eine rentable Geldanlage, da beide Länder Rechtssicherheit, politische Stabilität und eine expandierende Tourismusbranche aufweisen. Die Preise für Immobilien sind im Vergleich zu europäischen Balkanländern wie Kroatien oder Slowenien noch relativ niedrig. 

Albanien und Kosovo bieten vielfältige Immobilienmöglichkeiten:
 

• Die albanische Hauptstadt Tirana sowie südliche Küstenstädte wie Vlora, Dhërmi, Himarë, Ksamil und Saranda bieten die Möglichkeit des Erwerbs und der Entwicklung von Ferienimmobilien oder anderen gewerbliche Projekten (Tourismus- und Hotelprojekte, Bürogebäude und Geschäftszentren, Einkaufszentren und Einzelhandelsflächen, Industrie- und Logistikimmobilien). 
   

• Das steigende Interesse am Tourismussektor in Kosovo, insbesondere im kulturellen und historischen Kontext, eröffnet neue Möglichkeiten für Hotel- und Gastgewerbeimmobilien. Weitere Informationen finden sich im Handbuch für ausländische Investoren der KAS und KDWV (siehe hier) und beim Sparkassen EuropaService (siehe hier).

Wir sind mit den lokalen Rechtsvorschriften (v.a. Grundstücks- und Immobilienkaufrecht), den bürokratischen (v.a. Grundbuchverfahren) und kulturellen Besonderheiten der beiden Länder vertraut. Unsere Unterstützung erstreckt sich auf die gründliche Prüfung aller relevanten Unterlagen und Verträge (Due Diligence), um sicherzustellen, dass die von Ihnen beabsichtigte Immobilie über alle erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen verfügt und in rechtlicher Hinsicht einwandfrei ist. Wir stehen Ihnen ebenfalls zur Seite, um die Immobilie erfolgreich im Grundbuch zu registrieren, damit Sie der rechtmäßige Eigentümer dieser Immobilie sind.

 

Bei Immobilientransaktionen berücksichtigen wir das internationale Steuerrecht (Gesamtheit aller Rechtsvorschriften, die sich auf Steuersachverhalte mit Auslandsbezug erstrecken), insbesondere die deutschen Steuergesetze und die Abkommen mit den beiden Ländern zur Vermeidung von Doppelbesteuerung (auf dem Gebiet der Besteuerung von Einkommen und Vermögen sowie der Erbschaft- und Schenkungssteuer). 

 

Wir sind vertraut im Urkundenverkehr zwischen den beiden Staaten und Deutschland, speziell hinsichtlich der Legalisierung öffentlicher Urkunden durch die Beschaffung von Apostillen.

 

Die Kommunikation kann dabei auf Albanisch, Deutsch oder Englisch erfolgen.

Dank unserer Präsenz und Erfahrung vor Ort haben wir ein enges Netzwerk von vertrauenswürdigen Rechtsanwälten und Notaren aufgebaut. Wir können Sie bei der Suche nach geeigneten Immobilienobjekten unterstützen und Ihnen Empfehlungen für vertrauenswürdige Partner vor Ort geben.

Umgekehrt unterstützen wir Investoren, Unternehmen und Privatpersonen aus den benannten Staaten bei ihren Vorhaben in der Immobilien- und Bauwirtschaft in Deutschland.

Wichtige Hinweise zu Regelungen für den Immobilienerwerb durch ausländische Staatsbürger in der Bundesrepublik Deutschland, Republik Kosovo und Republik Albanien: 
 

• In Deutschland können grundsätzlich alle ausländischen natürlichen und juristischen Personen Immobilien erwerben. EU-Staatsangehörige können problemlos eine Immobilie kaufen und darin wohnen, während Nicht-EU-Staatsangehörige eine Aufenthaltsgenehmigung oder ein Visum für das Bewohnen einer eigenen Immobilie benötigen. Unter Umständen können vermögende Nicht-EU-Staatsangehörige nach § 7 Abs. 1 S. 3 AufenthG eine Aufenthaltserlaubnis in Deutschland erwerben, wenn sie sich mit bzw. in ihrem Vermögen in Deutschland niederlassen möchten. Dafür ist vor der Einreise nach Deutschland ein nationales Visum (Typ D) bei der jeweiligen Deutschen Botschaft zu beantragen (vgl. § 6 Abs. 3 AufenthG). Dieses kann nach der Einreise auf Antrag in eine Aufenthaltserlaubnis nach § 7 Abs. 1 S. 3 AufenthG umgewandelt werden. Ein Schengen-Visum (Typ C) berechtigt nur zu einem kurzfristigen Besuchsaufenthalt und kann nicht in eine Aufenthaltserlaubnis nach § 7 Abs. 1 S. 3 AufenthG umgewandelt werden. 
   

• In Kosovo gilt für den Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche oder juristische Personen seit Juli 2023 das Reziprozitätsprinzip (auch: Gegenseitigkeitsprinzip). In einem gesetzlich geregelten Verfahren (siehe hier) müssen sich Käufer das Recht zum Erwerb von Immobilien zunächst bescheinigen lassen. Dafür muss u.a. beim Justizministerium die Feststellung beantragt werden, ob nach der Gesetzgebung des Staates des ausländischen Käufers für einen hypothetischen kosovarischen Immobilienkäufer der Erwerb derselben Immobilie im selben Baugebiet zulässig wäre. Nur wenn dies der Fall ist, wird eine sog. Reziprozitätsbescheinigung für ein Jahr ausgestellt. Bei deutschen Staatsangehörigen ist dies regelmäßig unproblematisch. Nur hiermit kann der ausländische Käufer den regulären Kaufprozess durchführen. 
   

  • Wichtiger Hinweis (15.01.2024): Das Bundesministerium der Finanzen der BRD hat mitgeteilt (vgl. Bekanntmachung vom 15.01.2024), dass die mit der Republik Kosovo am 10.06.2011 geschlossene Vereinbarungen über die Fortgeltung des Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit der SFRJ vom 26. März 1987 weiter gilt. Ein individuelles DPA mit der Republik Kosovo ist bislang nicht abgeschlossen worden.
     

  • Wichtiger Hinweis (21.06.2024): Das Justizministerium der Republik Kosovo hat auf behördlichem und diplomatischem Wege die Überprüfung und Bestätigung der Reziprozität in allen Ländern der Welt, auch in Deutschland, beantragt. Bisher hat das Justizministerium keine offizielle Bestätigung der Reziprozität im Zusammenhang mit den Eigentumsrechten ausländischer Staatsangehöriger vom Staat Deutschland erhalten. Deshalb kann das Justizministerium bis zu einer solchen Bestätigung keine Anfragen - ausländischer - Staatsangehöriger Deutschlands bescheinigen.
     

  • Wichtiger Hinweis (14.12.2024): Zum 01.01.2025 tritt in Kosovo ein Gesetz zur Besteuerung von kommerziellen Immobilien (Link: LAW NO. 06/L –005 ON IMMOVABLE PROPERTY TAX) in Kraft und wird die Steuerlast für Gewerbeimmobilien um mehr als 200 % erhöhen. Die genaue Steuerquote richtet sich nach dem Wert der Immobilie und wird von den Kommunalverwaltungen festgelegt: 

    • Immobilienwert bis 100.000 Euro: Steuer zwischen 0,10 % und 1 %.

    • Wert über 100.000 Euro: Steuer zwischen 0,20 % und 1 %.

    • Wert über 500.000 Euro: Steuer zwischen 0,30 % und 1 %.

    • Wert über 1 Million Euro: Steuer zwischen 0,40 % und 1 %.

    • Wert über 5 Millionen Euro: Steuer zwischen 0,50 % und 1 %.
       

• In Albanien können wie in Deutschland grundsätzlich alle ausländischen natürlichen und juristischen Personen Immobilien erwerben. Grundeigentum wird nicht wie in Deutschland im Grundbuch, beim staatlichen Katasteramt (alb.: Agjencia Shtetërore e Kadastrës - ASHK) registriert. Eine Eintragungsurkunde bzw. Grundeigentumsnachweis (alb.: certifikatë regjistrimi pronësie) erhalten Sie online über folgen Link: e-Albania - Aplikim për lëshim certifikate pronësie. Dafür muss das Grundeigentum zuvor wirksam beim Katasteramt eingetragen worden sein (weitere Informationen hier). Fragen zur Eintragung Ihres Eigentums können Sie beim ASHK über die E-Mail-Adresse pronaime@ashk.gov.al stellen. In Deutschland ist seit dem 23.11.2011 das am 06.04.2010 mit Albanien geschlossene Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) in Kraft.​​​​​​
   

  • In Albanien können Immobilienbesitzer den elektronischen Dienst „Rivlerësimi i pasurisë“ nutzen, um ihre registrierten Immobilien zum aktuellen Marktwert neu bewerten zu lassen. Der Antrag wird über das Regierungsportal e-Albania (Link: e-Albania) eingereicht, und die Bearbeitung erfolgt vollständig digital. Für die Neubewertung fällt eine Gebühr von 3 % der Steuerbemessungsgrundlage an, zuzüglich Servicegebühren gemäß Gesetz Nr. 90/2019. Die Rückmeldung und Dokumente sind online abrufbar und werden elektronisch signiert bereitgestellt.​
     

  • Wichtiger Hinweis (14.12.2024): Die albanische Regierung hat eine neue Initiative vorgestellt, die es Eigentümern ermöglicht, ihre Immobilien mit einem reduzierten Grundsteuersatz von nur 5 % neu bewerten ("Rivlerësimi i pasurisë") zu lassen. Die Vorbereitungen laufen voraussichtlich bis zum 31.06.2025 und sollen mit der Einführung neuer Referenzpreise für Immobilien in ganz Albanien einhergehen. Die Neubewertung von Immobilien in Albanien dauert wegen der fehlenden Fertigstellung neuer Referenzwerte für Immobilien in allen Gemeinden des Landes bis in das Jahr 2025 an. Der Prozess wird parallel zur Festlegung dieser Referenzwerte durchgeführt, um sicherzustellen, dass alle Grundeigentümer von einer Neubewertung ihrer Immobilien profitieren können, die den aktuellen Marktwerten entspricht. Die Grundsteuer in Albanien basiert auf dem Wert der Immobilie, der durch festgelegte Referenzpreise oder Marktwertschätzungen bestimmt wird. Mit der Verzögerung der Neubewertung von Immobilien (Rivlerësimi i pasurisë) bis 2025 wird somit die Anpassung der Grundsteuer indirekt beeinflusst. Neue Referenzwerte, die in diesem Prozess festgelegt werden, könnten die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer erhöhen, insbesondere in Regionen mit steigendem Immobilienwert, wie z. B. in Küstengebieten oder Ballungszentren.

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Allgemeiner Hinweis zu den weiteren wichtigen Steuern in der Bundesrepublik Deutschland, Republik Kosovo und Republik Albanien: ​
 

• In Deutschland beträgt für Gewerbebetreibende die Körperschaftsteuer 15 %, zuzüglich Gewerbesteuer (Freibetrag 2025: 24.500 EUR) und Solidaritätszuschlag (Freibetrag 2025: 39.900 EUR). Die Einkommensteuer ist progressiv und reicht von 0 % bis 45 %, je nach Einkommen. Die Mehrwertsteuer liegt bei 19 %, mit einem reduzierten Satz von 7 % für bestimmte Güter. Die Kapitalertragssteuer (auch: Quellensteuer) auf Dividenden beträgt 25 %, mit möglichen Reduzierungen durch Doppelbesteuerungsabkommen.
   

• Albanien zählt zu den Ländern mit den niedrigsten Steuersätzen in Europa. Der Körperschaftsteuersatz beträgt 15 %, mit einer Ausnahme von 5 % für bestimmte Branchen. Unternehmen mit einem Umsatz unter etwa 140.000 Euro zahlen keine Körperschaftsteuer. Die Einkommensteuer für Privatpersonen ist progressiv und reicht bis 23 %. Die Mehrwertsteuer beträgt 20 %, mit einem reduzierten Satz von 10 % für bestimmte Güter und Dienstleistungen. Zinsen sind unter bestimmten Bedingungen abzugsfähig, und Ausgaben wie Lebensmittel oder private Lebensführung sind nicht abzugsfähig. Es gibt auch eine Quellensteuer von 15 %, die durch Doppelbesteuerungsabkommen reduziert werden kann.