Internationales Immobilienrecht

​Unsere Kanzlei bietet anwaltliche Beratung und Vertretung vor Behörden und Gerichten für Immobilienprojekte (z.B. Kauf, Verkauf oder Vererbung von Immobilien) in der Republik Kosovo und der Republik Albanien.

Die Immobilienmärkte von Albanien und Kosovo bieten ausländischen Investoren mittel- und langfristig eine rentable Geldanlage, da beide Länder Rechtssicherheit, politische Stabilität und eine expandierende Tourismusbranche aufweisen. Die Preise für Immobilien sind im Vergleich zu europäischen Balkanländern wie Kroatien oder Slowenien noch relativ niedrig. 

Albanien und Kosovo bieten vielfältige Immobilienmöglichkeiten:
 

• Albanien befindet sich in einer dynamischen Entwicklungsphase – vergleichbar mit Kroatien vor seinem touristischen Durchbruch. Das Land zieht mit seiner langen Adriaküste, seinem mediterranen Klima und seinem kulturellen Reichtum immer mehr Reisende und Investoren an. Die albanische Hauptstadt Tirana sowie südliche Küstenstädte wie Vlora, Dhërmi, Himarë, Ksamil und Saranda bieten die Möglichkeit des Erwerbs und der Entwicklung von Ferienimmobilien oder anderen gewerbliche Projekten (Tourismus- und Hotelprojekte, Bürogebäude und Geschäftszentren, Einkaufszentren und Einzelhandelsflächen, Industrie- und Logistikimmobilien). Albanien ist Mitglied im einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrsraum (SEPA).
   

• Kosovo ist ein Land voller majestätischer Gebirge, klarer Seen, reißender Flüsse und dichter Wälder. Perfekt für alle, die im Klimawandel eine frische Alternative suchen. Wie Slowenien und Bosnien-Herzegowina bietet der Kosovo unberührte Natur und Ruhe – der ideale Spot für deinen nächsten „Coolcation“-Urlaub abseits des Adriatischen Meeres. Das steigende Interesse am Tourismussektor in Kosovo eröffnet neue Möglichkeiten für Hotel- und Gastgewerbeimmobilien. Weitere Informationen finden Sie im rechtlichen Investitionsleitfaden 2024 (siehe hier), im Handbuch für ausländische Investoren 2020 (siehe hier) und beim Sparkassen EuropaService (siehe hier). Kosovo steht kurz davor, dem einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrsraum (SEPA) beizutreten (siehe hier). SWIFT-Überweisungen (internationale Geldüberweisungen) sind problemlos möglich.
   

• Auch internationale Marktanalysen bestätigen das Potenzial der Region: Laut einem aktuellen Interview mit dem US-amerikanischen Transaktionsdatenanbieter Datasite wird Südosteuropa (SEE) als Schlüsselregion für wirtschaftliches Wachstum und Investitionen gesehen. Der digitale Wandel, die zunehmende Zahl grenzüberschreitender Transaktionen und das Interesse internationaler Investoren an Entwicklungs- und Tourismusprojekten machen insbesondere Länder wie Albanien und Kosovo zu dynamischen Märkten für Immobilieninvestitionen.

Wir sind mit den lokalen Rechtsvorschriften (v.a. Grundstücks- und Immobilienkaufrecht), den bürokratischen (v.a. Grundbuchverfahren) und kulturellen Besonderheiten der beiden Länder vertraut.

Unsere Unterstützung erstreckt sich auf die gründliche Prüfung aller relevanten Unterlagen und Verträge (Due Diligence), um sicherzustellen, dass die von Ihnen beabsichtigte Immobilie über alle erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen verfügt und in rechtlicher Hinsicht einwandfrei ist. Wir stehen Ihnen ebenfalls zur Seite, um die Immobilie erfolgreich im Grundbuch zu registrieren, damit Sie der rechtmäßige Eigentümer dieser Immobilie sind.

 

Bei Immobilientransaktionen berücksichtigen wir das internationale Steuerrecht (Gesamtheit aller Rechtsvorschriften, die sich auf Steuersachverhalte mit Auslandsbezug erstrecken), insbesondere die deutschen Steuergesetze und die Abkommen mit den beiden Ländern zur Vermeidung von Doppelbesteuerung (auf dem Gebiet der Besteuerung von Einkommen und Vermögen sowie der Erbschaft- und Schenkungssteuer). 

 

Wir sind vertraut im Urkundenverkehr zwischen den beiden Staaten und Deutschland, speziell hinsichtlich der Legalisierung öffentlicher Urkunden durch die Beschaffung von Apostillen.

 

Die Kommunikation kann dabei auf Albanisch, Deutsch oder Englisch erfolgen.

Dank unserer Präsenz und Erfahrung vor Ort haben wir ein enges Netzwerk von vertrauenswürdigen Rechtsanwälten und Notaren aufgebaut. Wir können Sie bei der Suche nach geeigneten Immobilienobjekten unterstützen und Ihnen Empfehlungen für vertrauenswürdige Partner vor Ort geben.

Umgekehrt unterstützen wir Investoren, Unternehmen und Privatpersonen aus den benannten Staaten bei ihren Vorhaben in der Immobilien- und Bauwirtschaft in Deutschland.

I. Immobilienerwerb durch Ausländer

Wichtige Hinweise zu Regelungen für den Immobilienerwerb durch ausländische Staatsbürger in der Bundesrepublik Deutschland, Republik Kosovo und Republik Albanien: 
 

• In Deutschland können grundsätzlich alle ausländischen natürlichen und juristischen Personen Immobilien erwerben. EU-Staatsangehörige können problemlos eine Immobilie kaufen und darin wohnen, während Nicht-EU-Staatsangehörige eine Aufenthaltsgenehmigung oder ein Visum für das Bewohnen einer eigenen Immobilie benötigen. Unter Umständen können vermögende Nicht-EU-Staatsangehörige nach § 7 Abs. 1 S. 3 AufenthG eine Aufenthaltserlaubnis in Deutschland erwerben, wenn sie sich mit bzw. in ihrem Vermögen in Deutschland niederlassen möchten. Dafür ist vor der Einreise nach Deutschland ein nationales Visum (Typ D) bei der jeweiligen Deutschen Botschaft zu beantragen (vgl. § 6 Abs. 3 AufenthG). Dieses kann nach der Einreise auf Antrag in eine Aufenthaltserlaubnis nach § 7 Abs. 1 S. 3 AufenthG umgewandelt werden. Ein Schengen-Visum (Typ C) berechtigt nur zu einem kurzfristigen Besuchsaufenthalt und kann nicht in eine Aufenthaltserlaubnis nach § 7 Abs. 1 S. 3 AufenthG umgewandelt werden. 
   

• In Kosovo gilt für den Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche oder juristische Personen seit Juli 2023 das Reziprozitätsprinzip (auch: Gegenseitigkeitsprinzip). In einem gesetzlich geregelten Verfahren (siehe hier) müssen sich Käufer das Recht zum Erwerb von Immobilien zunächst bescheinigen lassen. Dafür muss u.a. beim Justizministerium ein Feststellungsantrag gestellt werden, ob nach der Gesetzgebung des Staates des ausländischen Käufers für einen hypothetischen kosovarischen Immobilienkäufer der Erwerb derselben Immobilie im selben Baugebiet zulässig wäre. Nur wenn dies der Fall ist, wird eine sog. Reziprozitätsbescheinigung für ein Jahr ausgestellt. Bei deutschen Staatsangehörigen ist dies regelmäßig unproblematisch. Nur hiermit kann der ausländische Käufer den regulären Kaufprozess durchführen. Alternativ sind langfristige Miet- oder Pachtverträge möglich.
   

  • Wichtiger Hinweis (15.01.2024): Das Bundesministerium der Finanzen der BRD hat mitgeteilt (vgl. Bekanntmachung vom 15.01.2024), dass die mit der Republik Kosovo am 10.06.2011 geschlossene Vereinbarungen über die Fortgeltung des Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit der SFRJ vom 26. März 1987 weiter gilt. Ein individuelles DPA mit der Republik Kosovo ist bislang nicht abgeschlossen worden.
     

  • Wichtiger Hinweis (21.06.2024): Das Justizministerium der Republik Kosovo hat auf behördlichem und diplomatischem Wege die Überprüfung und Bestätigung der Reziprozität in allen Ländern der Welt, auch in Deutschland, beantragt. Bisher hat das Justizministerium keine offizielle Bestätigung der Reziprozität im Zusammenhang mit den Eigentumsrechten ausländischer Staatsangehöriger vom Staat Deutschland erhalten. Deshalb kann das Justizministerium bis zu einer solchen Bestätigung keine Anfragen - ausländischer - Staatsangehöriger Deutschlands bescheinigen.
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• In Albanien können wie in Deutschland grundsätzlich alle ausländischen natürlichen und juristischen Personen Immobilien erwerben. Grundeigentum wird nicht wie in Deutschland im Grundbuch, sondern beim staatlichen Katasteramt (alb.: Agjencia Shtetërore e Kadastrës - ASHK) registriert. Die Anmeldung zur Eintragung bzw. Umschreibung muss innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags entweder durch den Notar direkt über das sog. NISA-System oder vom Käufer selbst über das Regierungsportal e-Albania (Link: Aplikim për regjistrimin e kontratave të shitjes) durchgeführt werden. Für die Registrierung des Eigentumsübergangs sind folgende Dokumente erforderlich: der Kaufvertrag samt aktualisierter Eigentumskarte, Zertifikat und Katasterkarte, die Familienstandsbescheinigung des Käufers, Nachweise über die Zahlung der kommunalen Abgaben und der Eigentumsübertragungssteuer, gegebenenfalls eine 10-jährige Bauversicherung beim Erwerb vom Bauträger, eine Vollmacht bei Vertretung sowie der Zahlungsnachweis der Registrierungsgebühr.
  
  Eine Eintragungsurkunde bzw. Grundeigentumsnachweis (alb.: certifikatë regjistrimi pronësie) erhalten Sie online über folgen Link: e-Albania - Aplikim për lëshim certifikate pronësie. Dafür muss das Grundeigentum zuvor wirksam beim Katasteramt eingetragen worden sein. 
  
  Eine Übersicht über alle katasterrechtlichen Dienstleistungen in Albanien sowie die jeweils erforderlichen Begleitunterlagen finden Sie in der aktuellen Dienstleistungs- und Dokumentationsliste (alb.: lista e përditësuar e shërbimeve kadastrale dhe dokumentacioni shoqërues) des staatlichen Katasteramts. Fragen zur Eintragung Ihres Eigentums können Sie beim ASHK über die E-Mail-Adresse pronaime@ashk.gov.al stellen. ​​​​​

Wir helfen Ihnen bei der rechtlichen Prüfung vor dem Immobilienkauf in Albanien und Kosovo: 

II. Immobilien- und baurechtliche Hinweise

Vor dem Kauf einer Immobilie (unbebautes Grundstück, Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrparteienhaus) in Albanien oder im Kosovo ist eine gründliche rechtliche Prüfung der Vertragsunterlagen und Begleitung beim Kaufprozess unerlässlich.

 

• Ähnlich wie in Deutschland sollte zunächst ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt werden, um die Eigentumsverhältnisse zu klären. Darüber hinaus ist es ratsam, sich den notariell beglaubigten Kaufvertrag des Verkäufers oder der Verkäuferin vorlegen zu lassen.

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• Je nach Standort der Immobilie können weitere Nachweise erforderlich sein. In Albanien und im Kosovo sollten Käufer sicherstellen, dass keine Belastungen oder offenen Steuerschulden auf der Immobilie lasten. Zudem kann eine Anfrage bei den zuständigen Behörden sinnvoll sein, um mögliche Nutzungseinschränkungen oder bauplanungsrechtliche Vorgaben zu prüfen.

 

• Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Übereinstimmung der vertraglichen Flächendaten mit den Katasterangaben. Abweichungen zwischen den Katasterdaten und dem Grundbuch können auf ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder baurechtliche Probleme hinweisen.​
   

• Bauliche Maßnahmen – insbesondere Neubauten, Erweiterungen, Nutzungsänderungen oder größere Umbaumaßnahmen – sind grundsätzlich genehmigungspflichtig und dürfen nur auf Grundlage einer Baugenehmigung („Leje Ndërtimi“) durchgeführt werden. Die Antragstellung erfolgt in Albanien über das Regierungsportal e-Albania (Link: Aplikimi për Leje Ndërtimi (e-Lejet)) und in der Hauptstadt des Kosovo, in Prishtina, über das Regierungsportal Prishtina Online (Link: Aplikimi për Leje Ndërtimi (e-Leja)).
   

  • In Albanien bestehen strenge öffentlich-rechtliche Sonderregelungen für Grundstücke in Küstennähe, insbesondere entlang der Adria- und Ionischen Küste. Große Teile dieser Gebiete unterfallen dem Küstenschutz- und Tourismusentwicklungsrecht: Küstengebiete sind im nationalen Raumordnungsrecht als Zonen von besonderer bzw. nationaler Bedeutung eingestuft sind. Der nationale Territorialplan (Link: „Shqipëria 2030“) sowie der integrierte sektorübergreifende Küstenplan (Link: „Plani i Integruar Ndërsektorial për Bregdetin – PINS Bregdeti“) enthalten spezielle Vorgaben zur zulässigen Bebauung, zur baulichen Dichte, zur Gebäudehöhe sowie zur Art der Nutzung (z. B. touristisch, öffentlich oder infrastrukturell). Ein einheitlicher, landesweit geltender fixer Mindestabstand zum Strand ist im albanischen Recht nicht in Form einer pauschalen Meterzahl normiert. In der Praxis gelten jedoch entlang der Küste regelmäßig Bauverbots- oder stark beschränkte Bauzonen, deren räumliche Ausdehnung sich aus den jeweiligen Raumordnungs- und Küstenplänen ergibt. Häufig wird dabei auf einen Schutzstreifen von mindestens 100 Metern ab der Küstenlinie Bezug genommen, der sich an internationalen Küstenschutzstandards orientiert; in bestimmten Regionen und Planungszonen können die Einschränkungen jedoch auch deutlich weiter reichen. Innerhalb dieser Zonen ist eine private Wohnbebauung vielfach ausgeschlossen oder nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig. Darüber hinaus sind Küstengrundstücke häufig ganz oder teilweise dem öffentlichen Meeres- und Uferbereich zugeordnet, was zusätzliche Beschränkungen hinsichtlich Einfriedungen, privater Nutzung und des öffentlichen Zugangs zum Strand nach sich zieht. Besondere Bedeutung kommt ferner dem Umwelt- und Naturschutzrecht zu. Liegt ein Grundstück in einem ausgewiesenen Schutzgebiet oder in dessen Pufferzone – etwa in Küsten-, Feuchtgebiets- oder Meeresnaturschutzarealen –, sind bauliche Maßnahmen entweder vollständig untersagt oder nur nach Durchführung zusätzlicher Prüfungen und Genehmigungsverfahren zulässig. In solchen Fällen sind regelmäßig weitere Behörden einzubeziehen, und selbst bei Vorliegen einer grundsätzlichen Bebaubarkeit können Umfang und Ausgestaltung des Bauvorhabens erheblich eingeschränkt sein. Für größere oder strategisch relevante Projekte im Küstenbereich erfolgt die Genehmigung zudem nicht auf kommunaler Ebene, sondern durch zentrale staatliche Gremien, was die Verfahren verlängern und verkomplizieren kann. Vor diesem Hintergrund ist beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien in Strand- oder Meeresnähe in Albanien besondere Vorsicht geboten. Das zivilrechtliche Eigentum an einem Grundstück vermittelt für sich genommen kein Recht zur Bebauung. Entscheidend ist vielmehr, ob und in welchem Umfang das konkrete Grundstück nach den einschlägigen raumordnungs-, küstenschutz- und umweltrechtlichen Vorschriften bebaubar ist und ob die erforderlichen Genehmigungen rechtssicher erlangt werden können. Eine vertiefte öffentlich-rechtliche Prüfung vor dem Kauf ist daher unerlässlich, um erhebliche wirtschaftliche Risiken – bis hin zu Nutzungsverboten oder Abrissanordnungen – zu vermeiden. Die Due-Diligence-Checkliste für Hotelprojekte in Albanien (Küstennähe) steht Ihnen hier als PDF zum Download zur Verfügung. 

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Für eine umfassende rechtliche Prüfung und Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

III. Steuerrechtliche Hinweise​

Allgemeiner Hinweis zu den wichtigsten Steuern in der Bundesrepublik Deutschland, Republik Albanien und Republik Kosovo:
 

• In Deutschland beträgt für Gewerbebetreibende die Körperschaftsteuer 15 %, zuzüglich Gewerbesteuer (Freibetrag 2025: 24.500 EUR) und Solidaritätszuschlag (Freibetrag 2025: 39.900 EUR). Die Einkommensteuer ist progressiv und reicht von 0 % bis 45 %, je nach Einkommen. Die Mehrwertsteuer liegt bei 19 %, mit einem reduzierten Satz von 7 % für bestimmte Güter. Die Kapitalertragssteuer (auch: Quellensteuer) auf Dividenden beträgt 25 %, mit möglichen Reduzierungen durch Doppelbesteuerungsabkommen.
   

• Albanien zählt zu den Ländern mit den niedrigsten Steuersätzen in Europa. Der Körperschaftsteuersatz beträgt 15 % (vgl. Art. 41 Law No. 29/2023), mit einer Ausnahme von 5 % für bestimmte Branchen. Unternehmen mit einem Umsatz unter etwa 140.000 Euro zahlen keine Körperschaftsteuer. Die Einkommensteuer für Privatpersonen ist progressiv und reicht bis 23 %. Die Mehrwertsteuer beträgt 20 %, mit einem reduzierten Satz von 10 % für bestimmte Güter und Dienstleistungen. Es gibt auch eine Quellensteuer von 15 %, die durch Doppelbesteuerungsabkommen reduziert werden kann.​
   

  • In Deutschland ist seit dem 23.11.2011 das am 06.04.2010 mit Albanien geschlossene Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) in Kraft.
     

  • In steuerlicher Hinsicht sieht die albanische Steuerordnung für größere Hotel- und Resortinvestitionen – insbesondere im gehobenen Tourismussegment – gezielte Begünstigungen vor, die die Wirtschaftlichkeit solcher Projekte deutlich verbessern können. Neu errichtete 4- und 5-Sterne-Hotels können unter bestimmten Voraussetzungen von steuerlichen Erleichterungen profitieren, insbesondere durch Befreiungen von lokalen Abgaben und Infrastruktursteuern sowie durch Sonderregelungen bei der Körperschaftsteuer, sofern das Projekt die gesetzlich definierten Kriterien erfüllt. Besonders relevant ist die Sonderregelung für „Hotel/Resort mit vier und fünf Sternen mit Sonderstatus“, die Träger einer international anerkannten und registrierten Marke (Brand Name) sind. Solche Einheiten sind vollständig von der Körperschaftsteuer befreit und zwar für einen Zeitraum von zehn Jahren, sofern der Sonderstatus bis spätestens Dezember 2026 erlangt wird (Link: Art. 69 Abs. 1 Buchst. b Gesetz Nr. 8438/1998 „Për tatimin mbi të ardhurat“). Die Steuerbefreiung greift ab Aufnahme der wirtschaftlichen Tätigkeit, spätestens jedoch innerhalb von fünf Jahren nach Erteilung des Sonderstatus, was Investoren einen planbaren steuerfreien Anlauf- und Etablierungszeitraum ermöglicht. Diese Regelung stellt – gemessen an europäischen Standards – einen außergewöhnlich starken steuerlichen Investitionsanreiz dar und ist insbesondere für kapitalintensive Resort- und Familienhotelprojekte mit langen Amortisationszeiten von zentraler Bedeutung. Ergänzend eröffnet das Gesetz über strategische Investitionen die Möglichkeit, großvolumige Tourismusprojekte als Investitionen von besonderem nationalem Interesse einzuordnen, was zwar keine unmittelbaren Baukostenzuschüsse vorsieht, jedoch administrative Erleichterungen, beschleunigte Genehmigungsverfahren und koordinierte Behördenzuständigkeiten mit sich bringt und dadurch mittelbar erhebliche Kosten- und Zeitvorteile bewirkt (Link: Gesetz Nr. 55/2015 „Për investimet strategjike në Republikën e Shqipërisë“). Insgesamt verfolgt Albanien einen Ansatz, der weniger auf direkte Subventionen als vielmehr auf steuerliche Entlastung, Planungssicherheit und Verfahrensbeschleunigung setzt, um großangelegte Tourismus- und Resortprojekte für Investoren attraktiv auszugestalten.
     

  • In Albanien können Immobilienbesitzer den elektronischen Dienst „Rivlerësimi i pasurisë“ nutzen, um ihre registrierten Immobilien zum aktuellen Marktwert neu bewerten zu lassen. Der Antrag wird über das Regierungsportal e-Albania (Link: e-Albania) eingereicht, und die Bearbeitung erfolgt vollständig digital. Für die Neubewertung fällt eine Gebühr von 3 % der Steuerbemessungsgrundlage an, zuzüglich Servicegebühren gemäß Gesetz Nr. 90/2019. Die Rückmeldung und Dokumente sind online abrufbar und werden elektronisch signiert bereitgestellt.​
     

  • Wichtiger Hinweis (14.12.2024): Die albanische Regierung hat eine neue Initiative vorgestellt, die es Eigentümern ermöglicht, ihre Immobilien mit einem reduzierten Grundsteuersatz von nur 5 % neu bewerten ("Rivlerësimi i pasurisë") zu lassen. Die Vorbereitungen laufen voraussichtlich bis zum 31.06.2025 und sollen mit der Einführung neuer Referenzpreise für Immobilien in ganz Albanien einhergehen. Die Neubewertung von Immobilien in Albanien dauert wegen der fehlenden Fertigstellung neuer Referenzwerte für Immobilien in allen Gemeinden des Landes bis in das Jahr 2025 an. Der Prozess wird parallel zur Festlegung dieser Referenzwerte durchgeführt, um sicherzustellen, dass alle Grundeigentümer von einer Neubewertung ihrer Immobilien profitieren können, die den aktuellen Marktwerten entspricht. Die Grundsteuer in Albanien basiert auf dem Wert der Immobilie, der durch festgelegte Referenzpreise oder Marktwertschätzungen bestimmt wird. Mit der Verzögerung der Neubewertung von Immobilien (Rivlerësimi i pasurisë) bis 2025 wird somit die Anpassung der Grundsteuer indirekt beeinflusst. Neue Referenzwerte, die in diesem Prozess festgelegt werden, könnten die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer erhöhen, insbesondere in Regionen mit steigendem Immobilienwert, wie z. B. in Küstengebieten oder Ballungszentren.
     

• In Kosovo beträgt der Körperschaftsteuersatz einheitlich 10 % (vgl. Art. 7 Law No. 06/L-105) und zählt damit zu den niedrigsten in Europa. Für Kleinstunternehmen mit einem Jahresumsatz unter ca. 30.000 Euro gelten pauschale Steuersätze auf Bruttoeinnahmen – etwa 3 % im Handel oder 9 % im Dienstleistungsbereich. Die Einkommensteuer ist progressiv ausgestaltet und reicht je nach Einkommenshöhe von 0 % bis 10 %. Die Mehrwertsteuer beträgt 18 %, mit einem ermäßigten Satz von 8 % für bestimmte Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren unterliegen grundsätzlich einer Quellensteuer von 10 %, wobei sich diese durch bestehende Doppelbesteuerungsabkommen reduzieren kann. Investoren profitieren im Kosovo von einfachen steuerlichen Rahmenbedingungen, digitalen Verwaltungsverfahren und der Möglichkeit zur Errichtung steuerlich effizienter Holding- oder Tochtergesellschaftsstrukturen

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• Wichtiger Hinweis (14.12.2024): Zum 01.01.2025 tritt in Kosovo ein Gesetz zur Besteuerung von kommerziellen Immobilien (Link: LAW NO. 06/L –005 ON IMMOVABLE PROPERTY TAX) in Kraft und wird die Steuerlast für Gewerbeimmobilien um mehr als 200 % erhöhen. Die genaue Steuerquote richtet sich nach dem Wert der Immobilie und wird von den Kommunalverwaltungen festgelegt: 

  • Immobilienwert bis 100.000 Euro: Steuer zwischen 0,10 % und 1 %.

  • Wert über 100.000 Euro: Steuer zwischen 0,20 % und 1 %.

  • Wert über 500.000 Euro: Steuer zwischen 0,30 % und 1 %.

  • Wert über 1 Million Euro: Steuer zwischen 0,40 % und 1 %.

  • Wert über 5 Millionen Euro: Steuer zwischen 0,50 % und 1 %.

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Bei der Beurteilung der steuerlichen Attraktivität von Investitionsstandorten ist zwischen der individuellen Steuerbelastung einzelner Steuerarten (z. B. Einkommen-, Körperschaft- oder Gewerbesteuer) und der gesamtwirtschaftlichen Steuerquote zu unterscheiden. Letztere beschreibt das Verhältnis der gesamten Steuereinnahmen eines Staates zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) und dient als Indikator für die allgemeine fiskalische Belastung einer Volkswirtschaft.
 

In Deutschland liegt die Steuer- und Abgabenlast im internationalen Vergleich auf einem sehr hohen Niveau. Nach aktuellen Prognosen beträgt die durchschnittliche Belastung der Einkommen mit Steuern und Sozialabgaben im Jahr 2025 rund 52,9 % und steigt damit gegenüber dem Vorjahr weiter an. Deutschland gehört damit zu den Hochsteuer- und Hochabgabenländern Europas, was insbesondere für Unternehmer, Fachkräfte und Investoren eine erhebliche strukturelle Belastung darstellt. Die gesamtstaatliche Steuerquote (Steuern im Verhältnis zum BIP) bewegt sich mit 41,5 % ebenfalls deutlich über dem EU-Durchschnitt.

Demgegenüber weisen Albanien und Kosovo eine signifikant niedrigere gesamtwirtschaftliche Steuerquote auf. Nach internationalen Vergleichsdaten liegt die Steuerquote in Albanien und Kosovo bei rund 24 % (2022) des BIP. Diese Werte verdeutlichen, dass beide Staaten insgesamt deutlich weniger fiskalische Mittel aus der Volkswirtschaft abschöpfen als klassische westeuropäische Hochsteuerländer. Die geringere Steuerquote spiegelt sich nicht nur in niedrigeren nominellen Steuersätzen wider, sondern auch in einer insgesamt moderateren Abgaben- und Beitragsbelastung sowie in einfacheren steuerlichen Strukturen.

Für Investoren bedeutet dies, dass Albanien und Kosovo – trotz bestehender Unterschiede in Verwaltungspraxis und Entwicklungsstand – strukturell schlankere Steuerstaaten darstellen. In Kombination mit niedrigen Körperschaftsteuersätzen, begrenzten Sozialabgaben, gezielten Investitionsanreizen und einem insgesamt investorenfreundlichen Steuerumfeld ergibt sich im Vergleich zu Deutschland ein erheblich geringerer fiskalischer Gesamtzugriff. Gerade bei langfristigen Immobilien-, Tourismus- oder Holdingstrukturen kann diese Differenz in der Steuerquote einen maßgeblichen Einfluss auf die Nettorendite und die Standortentscheidung haben.

IV. Gesellschaftsrechtliche Hinweise
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Allgemeiner Hinweis zum Gesellschaftsrecht und Schutz ausländischer Investoren in der Bundesrepublik Deutschland, Republik Albanien und Republik Kosovo:

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• In Deutschland richtet sich die Gründung eines Unternehmens je nach Gesellschaftsrechtsform nach dem Handelsgesetzbuch (HGB), dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), dem GmbH-Gesetz (GmbHG) oder dem Aktiengesetz (AktG). Zulässige Rechtsformen sind u. a. die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Offene Handelsgesellschaft (OHG), die Kommanditgesellschaft (KG), die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die Unternehmergesellschaft (UG) und die Aktiengesellschaft (AG). Die GmbH ist die häufigste Kapitalgesellschaft und erfordert ein Mindeststammkapital von 25.000 Euro (§ 5 Abs. 1 GmbHG), die UG kann ab 1 Euro gegründet werden (§ 5a GmbHG). Die Eintragung erfolgt über das Handelsregister (§ 7 GmbHG, § 36 HGB). Ausländische Investoren werden in Deutschland gleichbehandelt (Art. 3 GG) und unterliegen keinen investitionsrechtlichen Beschränkungen. Kapital- und Gewinnausschüttungen sind frei möglich, unterliegen aber der Kapitalertragsteuer (§ 43 EStG). Investitionen aus Drittstaaten können jedoch in sicherheitsrelevanten Sektoren einer Investitionsprüfung nach dem Außenwirtschaftsgesetz (AWG) und der Außenwirtschaftsverordnung (AWV) unterliegen (§§ 55 ff. AWV, § 4 AWG). Dies betrifft insbesondere Beteiligungen an Unternehmen im Bereich kritischer Infrastrukturen, Verteidigung oder IT-Sicherheit. Darüber hinaus ist Deutschland Vertragspartner zahlreicher bilateraler und multilateraler Investitionsschutzabkommen, die ausländischen Investoren Rechtssicherheit und Zugang zu internationalen Schiedsverfahren gewährleisten. Im Deutschland kann man Unternehmen jeder Rechtsform online gründen (vgl. Online gründen mit Online-Notariat und praktischen Tools). 
   

• In Albanien richtet sich die Unternehmensgründung nach dem Gesetz Nr. 9901 über Unternehmer und Handelsgesellschaften („Ligji Nr. 9901 për Tregtarët dhe Shoqëritë Tregtare“). Das Gesetz regelt alle gängigen Gesellschaftsformen, insbesondere die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (sh.p.k.) und die Aktiengesellschaft (sh.a.), sowie die Anforderungen an ihre Gründung, Satzung und Registrierung beim Nationalen Unternehmenszentrum (QKB). Für die Gründung einer sh.p.k. genügt ein Mindeststammkapital von 100 Albanischen Lek (ca. 1 Euro). Ausländische Investoren werden in Albanien einheimischen Investoren gleichgestellt und genießen Schutz vor Enteignung sowie das Recht auf freien Kapitaltransfer (Art. 3, 8, Gesetz Nr. 55/2015 über Strategische Investitionen). Damit bietet das albanische Wirtschaftsrecht einen investorenfreundlichen und zugänglichen Rahmen für Unternehmensgründungen. In Albanien kann die Unternehmensgründung nahezu vollständig online über die Plattform e‑Albania abgewickelt werden.
   

• In Kosovo richtet sich die Gründung eines Unternehmens nach dem Gesetz Nr. 06/L‑016 über Unternehmensorganisationen („Law on Business Organizations“). Dieses Gesetz regelt die zulässigen Gesellschaftsformen, darunter insbesondere die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (sh.p.k.) und die Aktiengesellschaft (sh.a.), sowie die Voraussetzungen ihrer Errichtung. Die Registrierung erfolgt bei der Kosovo Business Registration Agency (KBRA) und erfordert die Einreichung eines Gesellschaftsvertrags, Gründungsbeschlusses und weiterer Dokumente (Art. 8 ff.). Für die Gründung einer sh.p.k. genügt ein symbolisches Mindestkapital (ab 1 Euro). Ausländische Investoren genießen in Kosovo rechtlich garantierten Schutz vor Diskriminierung und werden einheimischen Investoren gleichgestellt (Art. 4, Gesetz Nr. 04/L‑220 über ausländische Investitionen). Gewinne, Dividenden und Liquidationserlöse können frei in konvertierbarer Währung aus dem Kosovo transferiert werden (Art. 13, ebd.). Damit bietet das kosovarische Unternehmensrecht eine klare und vergleichsweise flexible Grundlage für Unternehmensgründungen – auch durch ausländische Investoren. In Kosovo kann die Unternehmensgründung nahezu vollständig online über die Plattform e‑Kosova abgewickelt werden. Über die sogenannte „Dritarja për Investime të Diasporës“ (Investitionsfenster für die Diaspora) des Fondi Kosovar për Garanci Kreditore (FKGK) können kosovarischstämmige Investoren Finanzierungen für Unternehmensgründungen oder Beteiligungen in Kosovo erhalten. Die Förderung erfolgt insbesondere durch staatlich abgesicherte Kreditgarantien von bis zu 80 % der Kreditsumme (max. 2 Mio. EUR) über kooperierende Banken. Voraussetzung ist u. a. eine Beteiligung des Diaspora-Investors von mindestens 30 %, die Einhaltung der geldwäscherechtlichen Vorgaben sowie ein tragfähiger Businessplan.
   

  • Wichtiger Hinweis (02.11.2025): Energie- und Strommarktliberalisierung im Kosovo: Der Energiesektor des Kosovo befindet sich derzeit in einer tiefgreifenden Umstrukturierung. Grundlage ist das Gesetz Nr. 05/L-085 (Link: LAW NO. 05/L-085 ON ELECTRICITY) über Elektrizität, das die Liberalisierung des Strommarktes vorsieht und seit dem 1. Juni 2025 schrittweise umgesetzt wird. Unternehmen mit mehr als 50 Beschäftigten oder einem Jahresumsatz von über 10 Millionen Euro müssen ihren Strombedarf künftig über den freien Markt decken und eigene Lieferverträge mit lizenzierten Energieanbietern abschließen. Damit entfällt die bisherige staatliche Preisregulierung für diese Kundengruppe. Die Marktöffnung soll Wettbewerb und Effizienz im Energiesektor fördern, führt jedoch in der Übergangsphase zu spürbaren Preisunterschieden und Vertragsanpassungen. Die Stromverteilung bleibt weiterhin unter der Verantwortung der Kosovo Energy Distribution and Supply Company (KEDS), die sich im Mehrheitsbesitz eines türkischen Konsortiums befindet und den Netzbetrieb landesweit gewährleistet. Investoren sollten diese Entwicklungen bei der Planung von Immobilien- oder Gewerbeprojekten im Kosovo berücksichtigen – insbesondere, wenn ein hoher Energieverbrauch oder ein energieintensiver Betrieb (z. B. in Industrie- oder Hotelprojekten) vorgesehen ist. Es empfiehlt sich, frühzeitig individuelle Energieverträge zu prüfen und die anfallenden Netzanschluss- und Versorgungskosten in die Investitionskalkulation einzubeziehen.

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Wir beraten Unternehmer und Immobilienbesitzer bei der Errichtung doppelstöckiger Holdingstrukturen mit einer Muttergesellschaft in Albanien oder im Kosovo, um von den dort geltenden niedrigen Körperschaftsteuersätzen und bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zu profitieren.

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Wichtiger Hinweis nebenbei zu Mobilfunk- und Roaminggebühren:

Bitte beachten Sie, dass sowohl Albanien als auch der Kosovo nicht Teil der EU-Roamingzone sind. Für Mobilfunk- und Datennutzung gelten daher – je nach Anbieter – deutlich höhere Gebühren als innerhalb der EU. Zwar bestehen zwischen den Westbalkanstaaten seit dem 1. Juli 2021 regionale Roamingvereinbarungen („Roam like at Home“ im Westbalkan) und seit dem 1. Oktober 2023 schrittweise Tarifsenkungen zwischen Westbalkan und EU, diese gelten jedoch nicht automatisch für alle Verträge und Anbieter. Vor Reiseantritt sollten Sie bei Ihrem Mobilfunkanbieter die geltenden Preise prüfen oder ein entsprechendes Auslands- bzw. Datenpaket buchen, um unerwartet hohe Kosten zu vermeiden.

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